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Aéroport de Paris agent immobilier ? D’une certaine façon, oui. ADP n’entend pas que ses ressources soient exclusivement liées au seul trafic et activités du transport aérien. Grâce à ses réserves foncières considérables à l’aéroport d’Orly et surtout à Roissy, dans un souci de diversification et afin de s’assurer des revenus stables, l’établissement public souhaite mettre en valeur son patrimoine foncier. Sans pour autant, affirme-t-il, s’écarter de son métier de base. ” Nous ne recevons pas de dotation en capital. Encore moins de subventions. Or notre souci est d’augmenter l’attractivité de nos aéroports et, dans le même temps, de diversifier nos sources de revenus. ” A la tête d’un service qui compte aujourd’hui cent vingt personnes, Jean-Pierre Marcelin, chef du département immobilier d’Aéroports de Paris, est un homme à la fois ambitieux et prudent.
Ambitieux, puisque le voici aujourd’hui responsable d’un programme immobilier à Roissy dit de ” ligne tertiaire “, de 200 000 mètres carrés à terme. Une reconversion qu’il a entreprise voici deux ans, après avoir exporté dans le monde entier le savoir-faire et l’ingénierie d’ADP. Prudent, car les ambitions initiales de l’établissement en matière immobilier ont été corrigées à la baisse. Et qu’à ce jour, rien n’est encore sorti de terre.
Reste que dans l’enceinte même de l’aéroport d’Orly, ce qui ne s’était jamais vu dans l’histoire de l’exploitation commerciale, doit être développé dès cette année un outil dont la vocation n’est pas directement liée au trafic aérien. Il s’agit du futur centre d’affaires international de Roissy, lequel comprendra, dans une première tranche, 55 000 mètres carrés de bureaux ” intelligents “, un hôtel quatre étoiles, un centre de conférences ainsi que le centre d’exposition permanent de ” Vitrine de France “, qui abritera les réalisations de PME et PMI tricolores. Deux professionnels de l’immobilier _ Kaufman & Broard et General Continental Investment _ ont été chargés de la future commercialisation. ” Il ne s’agit pas de notre métier de base, admet Jean-Pierre Marcelin. Il nous faudra donc nous astreindre à une réelle politique de gestion auprès de nos locataires. Elle sera conduite dans la transparence et une répartition des charges admises par tous. ”
Somme toute, il s’agit bien là d’immobilier d’entreprise classique. Une diversification jugée ” hardie ” par les professionnels de la promotion immobilière, qui avait été annoncée à grand bruit en 1988 par le président d’ADP, Bernard Lathières.
Mais au-delà de la seule participation de l’établissement public au développement de l’Ile-de-France, il est un autre souci à ses yeux impérieux : ” Nous sommes plongés dans un contexte concurrentiel en pleine évolution et confrontés à une double priorité. Il s’agit de maintenir notre compétitivité et développer notre activité. Ce qui suppose de nombreux et onéreux investissements. Il en a coûté 995 millions de francs en 1989. Il en coûtera 9 milliards de francs de 1990 à 1994 “. Aéroports de Paris par le biais de l’aéroport d’Orly souhaite aussi répondre à une croissance du trafic aérien estimée à 10 % ces trois dernières années, face à la concurrence de Londres et de Francfort en Europe. Il s’agit de ” renforcer l’attractivité ” de Paris.
ADP possède des atouts de taille. D’abord un domaine foncier constructible unique en Europe. Londres ou Francfort sont loin de disposer, dans leurs enceintes respectives, d’une réserve foncière équivalente à 3 100 hectares pour Roissy et 1 500 hectares pour Orly.
Autre carte que peut faire valoir ADP auprès de ses futurs locataires _ il est bien entendu que l’établissement de par son statut aménage mais ne commercialise pas _ la future gare TGV de Roissy liée à l’interconnexion des trains à grande vitesse, et la ligne B du RER vient renforcer cet avantage. La compétence d’ADP en matière d’aménagements et de réalisations est aussi une garantie.
En remontant loin en arrière, le premier exemple d’immobilier de stockage est né il y a plus de vingt ans à Orly : ce fut le centre de pièces détachées d’IBM. Comme l’observe un professionnel du cabinet Auguste Thouard, qui a collaboré avec ADP, ” Paris s’est par la suite au fur et à mesure rapproché d’Orly en terme de demande foncière. On est passé des classiques locaux des transitaires ou des compagnies aériennes à une génération de bureaux sophistiqués baptisés en 1987 ” Orly-Tech “. Un succès : ” 98 % de ces bureaux ont été loués “, affirme-t-on au siège d’ADP. 8 % du chiffre d’affaires.
Aujourd’hui, 30 000 autres mètres carrés de ” bureaux intelligents ” sont envisagés sur le site d’Orly. 13 000 sont prévus au premier trimestre 1991 sur celui de Roissy. Ces surfaces de bureaux s’ajouteront à la ligne ” villages d’entreprises ” (un tiers bureaux, deux tiers locaux d’activités à caractère industriel) conçue en 1989 et qu’utilisent majoritairement les transitaires. En matière de politique tarifaire, ” une remise à niveau ” a été récemment opérée par le conseil d’administration d’ADP, compte tenu de l’environnement aéroportuaire.
Quant aux recettes directes (hors taxes) en provenance de l’immobilier tout confondu, elles seraient de l’ordre de 400 millions de francs annuellement, soit 8 % du chiffre d’affaires d’ADP. De quoi couvrir un autofinancement qualifié de ” satisfaisant “.
Reste que l’établissement public se trouve placé en concurrence avec une agence… publique. L’agence technique et foncière de la région parisienne (AFTRP), avec le centre d’affaires de Paris-Nord 2 et ses terrains encore disponibles, a le bénéfice de l’antériorité. En un peu plus de dix ans d’existance, Paris-Nord 2 a accueilli près de 120 entreprises. L’une des dernières en date n’est autre que le siège social de la compagnie UTA. ” Mais il y a de la place pour deux tant la demande en immobilier d’entreprises est forte “, estime, beau joueur, un responsable de l’AFTRP.